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「宝岛娱乐场线上赌博」它们是南京东路背后不起眼的小马路,却因为三种“小手术”焕发后街活力

2020-01-09 11:51:04   【浏览】3170

摘要: 南京东路商圈,正探索利用三种不同形式的微更新手术,为后街支马路“招人气”。只是时间流逝,六合路人气减弱,靠近南京东路一头,渐渐变成停车场。空中是来来往往的商场消费者,地上驻足休憩的游客,成功将把南京东路的活力引导到六合路。坐落于三条道路之间的上海世茂广场,通过改造方式,成为人气联通的“中介”。创新机制理念,将公共利益最大化三种形式不同的商场更新改造,重塑了后街支马路的活力。

「宝岛娱乐场线上赌博」它们是南京东路背后不起眼的小马路,却因为三种“小手术”焕发后街活力

宝岛娱乐场线上赌博,辟筑于19世纪50年代的南京东路,是上海最古老的现代道路之一。鲜为人知的是,这条全国知名的道路两旁,“藏着”许多百年老街:六合路、九江路、云南路、沙市路……这些道路,是南京东路的后街支马路。

虽然都是“爷爷辈”的道路,但是在过去很长时间里,支马路的活力远不及南京东路。近年来,上海大力发展“后街经济”、培育特色小店,后街支马路的人气成为业态存续的关键和难点。南京东路商圈,正探索利用三种不同形式的微更新手术,为后街支马路“招人气”。

土地复合利用,150岁马路增添人气

辟筑于1871年的六合路,位于原市百一店、东方商厦南东店两座商场之间,两头分别连接宁波路和南京东路,是一条车辆可通行的市政道路。从诞生开始,六合路便延续南京东路业态,游人密集。只是时间流逝,六合路人气减弱,靠近南京东路一头,渐渐变成停车场。

红线处为原市百一店、东方商厦南东店,两者之间就是六合路

从左至右分别是:1936年建造的上海市百一店、1996年建造的东方商厦南东店、2006年建造的一百商城

不同节日主题下的六合路半室外商业廊景观效果图

六合路半室外商业廊

2017年,原市百一店、东方商厦南东店启动合并改造,“夹缝”中的六合路迎来更新机遇。“六合路改造承担着带动南京路步行街活力纵向延展的示范意义。2015年《上海市城市更新实施办法》出台,提出探索节约集约利用存量土地的方式,六合路连廊应该成为土地复合利用的示范。”近日,六合路连廊设计师、同济大学建筑系副主任章明在上海市规划和自然资源局主办、上海城市公共空间设计促进中心承办的“品·筑”论坛上表示。

一座顶棚、三层平台、四个跃层飞梯、七条连廊,六合路连廊将独立的原市百一店、东方商厦南东店打通,形成一个新的商业综合体——“第一商业百货中心”。一座长80米,加装了灯光的透明顶棚高高架起,如同撑起的彩色雨伞。连廊之下,两座商场之间的道路段还增添休闲座椅、艺术装饰和绿化。

六合路连廊逐渐从单一交通空间转向复合功能的复合空间的功能叠加模式。商场复业之后,六合路“活”了起来。空中是来来往往的商场消费者,地上驻足休憩的游客,成功将把南京东路的活力引导到六合路。

商业形态升级,提供持续造血能力

南京东路另一头,沙市一路、沙市二路通过营造业态,探索聚集人气的造血能力。

红色区域为“外滩·中央”的区位

在改造前,179号街坊的建筑比较老旧,街区人气较少

沙市一路、沙市二路辟筑于1921年,处于179号街坊,是外滩地区唯一的街坊内十字街。民国时期,这里是沪上著名的弄堂市场,摊贩云集。时代变迁,虽然两条道路店铺不断更替,但是业态有待提升。

2013年,179号街坊启动开发改造,变身“外滩·中央”。沙市路依托周边建筑的业态调整,探索主动引流。

沙市路被四组市级优秀历史建筑包围,分别是现存美伦大楼、新康大楼、华侨大楼、中央商场。设计方华东建筑设计研究院副总建筑师司耘介绍,通过四组建筑底层业态优化,打造复合型街区,配备办公、商业等多种业态,沙市路可以与南京路的人流形成互补。以高品位时尚生活为主题,打造“商旅文生活秀”的体验综合体。

改造还聚焦风貌修复,为消费者打造美观消费场景。中央商场和美伦大楼,保留了原有的“爱德华新古典主义”风格。采用保护性手段清洗、修缮历史外墙,恢复原有的水刷石立面,原有城市肌理被完好保留。

司耘表示,沙市一路、沙市二路的道路性质给改造提升预留了很大空间。这条十字路在规划上以步行街的形式予以保留,所以十字路上方可以增加大型穹顶、拱廊等建筑元素,将四组建筑与内十字街及中心广场联为一体,营造出半封闭的丰富景观与空间。

“外滩·中央”的南京东路立面效果图,沿着通道走入就是沙市一路

根据效果图,沙市一路、沙市二路形成的街坊内十字路加盖了大型穹顶,形成了半封闭的休闲街区

以商场为中介,将主路、后街人气联通

坐落在第一商业百货中心正对面的上海世茂广场,正在以另一种方式让后街支马路“活起来”。

红色三角区域为上海世贸广场的区位

上海世茂广场在改造更新中大幅拓宽南京东路主入口,打开封闭界面吸纳人气

云南中路和九江路均为百年老路,拥有辉煌历史,但相比南京东路,人气稍显不足。坐落于三条道路之间的上海世茂广场,通过改造方式,成为人气联通的“中介”。

2017年,上海世茂广场在改造更新中,不仅大幅拓宽南京东路主入口,更将上海世茂广场向背街的云南中路、九江路等支马路的界面打开。

在面向南京东路的主入口,上海世茂广场改造设计方、kokaistudios创建人及首席建筑师安德里亚·德斯蒂法尼斯封闭的世茂广场打开,一组飞天梯犹如红毯让人眼前一亮,将游客直接送至广场的三层平台及主入口。2018年,上海世茂广场改造复业前三个月便吸引600万次人次。

面对后街支马路,上海世茂广场面向九江路、云南中路口,造了一扇商场入口。世茂广场商场靠近贵州路一侧,采用玻璃幕墙,将光线引入商场内部,购物的人们可以同时看到贵州路的风景。

创新机制理念,将公共利益最大化

三种形式不同的商场更新改造,重塑了后街支马路的活力。这其中并非没有难点。

哪怕是六合路连廊一个小小项目,背后涉及复杂的产权关系、土地关系梳理和调整。由于六合路是市政道路,按照道路规范无法在空中新造建筑,设计团队犯了难。其它方面更是频频碰壁:若按照“休闲空间”来定义六合路,沥青路面和12厘米的路沿高差,都会影响到人们休闲娱乐和步行体验,但修改路面铺装和路沿高差,都违反了道路规范。

最终,设计团队、商场业主和相关的交通、规划等管理部门进行“头脑风暴”,创新地把商场之间的六合路段,定义为南京东路步行街延伸段,清晰定位之后再作规划开发。连接南京东路的六合路段,采用统一的棕红色路砖,靠近宁波路部分又恢复成黑色沥青。在设计师的构思下,连廊不走“全封闭”,走“开放式”,一方面避免商场间“穿堂风”造成受风面压力过大,又可避免封闭空间算入侵占市政道路面积。

更为关键的是,创新理念落地之后的运营管理。“因为街区各个商铺的业主是独立的,对建筑功能需求各不相同。以连廊为例,如果连廊串联的两座建筑属于不同的业主,业主一旦变更,连廊的连通性就有可能发生断裂。”瑞安房地产执行董事、中国新天地执行董事张斌说,这一点可以借鉴国外案例。丸之内是日本东京著名商业街,街区成立了专门的委员会,政府、街道、街区业主、社会组织、地铁公司都是委员会成员。街区在开发中,所有委员会成员都可以参与讨论、彼此协商,让街区开发实现公共利益最大化。

栏目主编:张奕 文字编辑:戚颖璞 题图来源:ic photo 图片编辑:曹立媛 编辑邮箱:shgcggkj@126.com

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